الإشتراطات والمواصفات الخاصة بأبنية السكن الاستثماري خارج مدينة الكويت وداخلها

المصدر والسند القانوني

• الجهة: بلدية الكويت — البوابة الرسمية، نظام البناء (أبنية السكن الاستثماري).
• السند: القرار الوزاري رقم 206 لسنة 2009 بشأن تنظيم أعمال البناء والجداول الملحقة به وتعديلاته (منها القرار 278/2021، القرار 3/2024، والقرار الوزاري 439/2025).
• الرابط الرسمي: https://www.baladia.gov.kw/sites/ar/municipalityServices/Pages/constructionSystem/page4.aspx?menuItem=item7&g1=demo4
• ملاحظة: هذا النص منقول من صفحة بلدية الكويت الرسمية مع الحفاظ على القيم الأصلية. للنص المعتمد الكامل والجداول الملحقة يُرجع إلى القرار الوزاري والمصدر الرسمي.

تعريف

يقصد بالمبنى المخصص للسكن الإستثمارى ذلك المبنى المكون من عدة وحدات سكنية ( شقق - فلل دوبلكس - استوديوهات ) والتى تستعمل للإيجار أو التمليك بجميع الطوابق.

البند الأول : نسب البناء

• يجب توفير موقف سيارة لكل وحدة سكنية وتكون نسب البناء كالآتي:
  • خارج المدينة : تكون نسبة البناء بواقع 250% من مساحة القسيمة كحد أقصى بحيث لا تزيد نسبة أي طابق عن 50% من مساحة القسيمة وشريطة عمل الطابق الأرضي معلقاً ولا يدخل ضمن النسبة الإجمالية للبناء.
  • داخل المدينة : تكون نسبة البناء بواقع 400% من مساحة القسيمة كحد أقصى بحيث لا تزيد مساحة أي طابق عن 50% من مساحة القسيمة على أن يكون الطابق الأرضي معلقاً لا يدخل ضمن النسبة الإجمالية للبناء.
• لا يسمح بعمل شقق بالمعلق.
• يجب توفير غرفة حارس وحمام ومطبخ تحضيري له بالطابق الأرضى بمساحة لا تزيد عن 25م2 وكذلك غرفة كهرباء بمساحة لا تزيد عن 10م2 وغرفة لتجميع القمامة بمساحة لا تزيد عن 8 م2 للقسائم ذات المساحات 1000م2 أو أقل، وغرفتين كهرباء وغرفتين قمامة للقسائم التى تزيد مساحتها عن 1000م2 بحيث لا تتجاوز مجموع مساحة غرفتين الكهرباء عن 20م2 وحسب اشتراطات وزارة (الكهرباء والماء) والإدارة العامة للإطفاء، وغرفتين القمامة عن 16م2، وجميع هذه الخدمات لا تحسب من ضمن النسبة على أن يتم توفير منور بكل طابق لإلقاء القمامة وبأبعاد 1.20 × 1.20 م شريطة أن يتم مراعاة المواصفات الخاصة بذلك لمراعاة صحة وسلامة السكان.
• لا تحسب مساحة السرداب من ضمن نسبة البناء.
• لا يحسب مساحة طابق الخدمات الميكانيكية من ضمن نسبة البناء.
• لا تحسب مساحة الفراغات المخصصة للمصاعد ولتمرير المجاري والتمديدات الصحية والميكانيكية والكهربائية ومساحة الأدراج من ضمن نسبة البناء.
• لا تحسب مساحة الموزعات في جميع الطوابق من ضمن نسبة البناء شريطة ألا تزيد نسبة الموزع عن 15% من مساحة الوحدات المحسوبة بالطابق وما زاد عن ذلك يحسب من النسبة الإجمالية للبناء.
• تحسب حوائط الوحدات من ضمن نسبة البناء الإجمالية.
• يسمح بتسكير الطابق الأرضي (المعلق) بزجاج نافذ للرؤيا كقاعة مفتوحة لخدمة السكان شريطة أن لا تتعارض مع مواقف السيارات ولا يحسب من ضمن النسبة.

البند الثاني : ارتداد الأبنية

• لا يقل ارتداد البناء الرئيسي عن الحد المطل على الشارع الرئيسي عن 5م.
• لا يقل ارتداد البناء الرئيسي بالنسبة للشوارع الأخرى والجيران وممرات المشاة والساحات والحدائق عن 3م.
• يجوز إقامة البناء الرئيسي أو بعضه على حد أرض الجيران باتفاق الأطراف بجميع الطوابق بحيث لا يقل الالتصاق للمبنيَين عن 30% من طول المبنى بحيث يكون الالتصاق للمباني متناسق مع التصميم والواجهات المعمارية، وذلك باتفاق الأطراف على أن يلتزم كل منهم وفق تصميم متناسق ومنسجم وغير ذلك من قيود الاتفاقية، وتعتبر هذه القيود مكملة للترخيص الصادر لكل جزء منهم وجزء لا يتجزأ منه، كما يتعين إثباتها في عقود من تنتقل إليه ملكية العقار مع التزام بارتداد الأجزاء غير الملتصقة شريطة أن يتم الترخيص والتنفيذ للعقارين في آن واحد.
• القسائم التي مساحتها 400م2 وأقل:
  • لا يقل ارتداد البناء الرئيسي عن الحد المطل على الشارع الرئيسي عن 2.0م.
  • لا يقل ارتداد البناء الرئيسي عن الحد المطل على الجيران أو ممرات المشاة أو الساحات أو الحدائق عن 1.5م.

البند الثالث : ارتفاعات الأبنية

• خارج مدينة الكويت:
  • الحد الأقصى لارتفاع البناء (80م) بعدد (20) طابق للقسائم التي مساحتها أقل من 1000م2 وذلك بدءاً من الطابق الأول.
  • الحد الأقصى لارتفاع البناء 160م بعدد (40) طابق للقسائم التي مساحتها 1000م وأكبر وذلك بدءاً من الطابق الأول.
  • يجب إحضار موافقة الطيران المدني على الارتفاعات في المناطق المحيطة بالمطار وإذا تجاوز المبنى ارتفاع 30 طابق.
• داخل مدينة الكويت:
  • الحد الأقصى لارتفاع البناء 160م بعدد (40) طابق لجميع القسائم وذلك بدءاً من الطابق الأول.
  • يجب إحضار موافقة إدارة الطيران المدني على الارتفاعات.
• إرتفاعات الطوابق:
  • الحد الأدنى لصافي ارتفاع الطابق الواحد 3م والأقصى 4.50م.
  • الحد الأقصى لارتفاع السرداب فوق مستوى المنسوب التنظيمي للقسيمة 1.5م من جهة أكثر شوارع الخدمة أو المحيطة بالمبنى ارتفاعاً.
  • الحد الأدنى لصافي ارتفاع السرداب 2.75م والأقصى 4.50م.
  • الحد الأقصى لارتفاع طابق الخدمات الميكانيكية 3.0م.
  • يجوز إقامة الدرج مجاوزاً الحد الأقصى لارتفاع البناء على أن لا يزيد ذلك عن 3.0م بما فيه سطح بيت الدرج، ولا تحسب ارتفاع المعدات الميكانيكية من ضمن ارتفاع البناء شريطة أن لا يزيد ارتفاعها عن 3.0م، ولا تدخل تصوينة السطح ضمن ارتفاع المبنى.
  • الحد الأقصى لارتفاع تصوينة (دروة) السطح 2م والحد الأدنى 1.5م.
  • الحد الأقصى لارتفاع السور الخارجي للأرض المقام عليها المبنى 2م من جهة الجيران.
  • يجب تغطية التوانكى (خزانات المياه) ووحدات التكييف بالسطح وكذلك وحدات التكييف التي يسمح بعملها على الواجهات بشكل جمالي ومتناسق ومن المواد الخفيفة.
  • تحتسب ارتفاعات المباني والطوابق وفقاً للأسس الآتية:
    • ارتفاع المبنى هو المسافة بين متوسط منسوب حجر الرصيف لأكثر شوارع الخدمة ارتفاعاً إلى مستوى سطح الطابق الأخير.
    • ارتفاع الطابق الواحد هو المسافة بين مستوى بلاطة الطابق إلى مستوى سطح بلاطة الطابق الذي يليه.
  • يجوز للأبنية التي عدد طوابقها (20) أو أكثر بدءاً من الطابق الأرضي إقامة طابق واحد للخدمات الميكانيكية ويجوز إضافة طابق خدمات آخر لكل عشرة طوابق أخرى ولا يدخل ضمن النسبة الإجمالية ولكن يؤخذ بالاعتبار عند تحديد عدد الطوابق.
  • الحد الأقصى لصافي ارتفاع الطابق الأرضي (المعلق) 4.50م ويجوز زيادة الارتفاع بحد أقصى 9.0م بنسبة لا تتعدى 50% من مساحة الطابق الأرضي المعلق، ويجوز عمل:
    • غرفة حارس.
    • مكتب إدارة لمالك العقار. فقط للجزء العلوي من المعلق ولا يرخص تجارياً.

البند الرابع : توزيع المساحات

• الحد الأدنى لمساحة الوحدة السكنية 60م2.
• الحد الأدنى لصافي مساحة الحجرة 10م2.
• الحد الأدنى لصافي مساحة صالة المعيشة والطعام 25.0م2.
• الحد الأدنى لصافي مساحة المطبخ 7.50م2.
• الحد الأدنى لصافي مساحة الحمام 4.00م2.
• الحد الأدنى لصافي مساحة دورة المياه 1.5م2.
• يسمح للشقق التي مساحتها 100.0م2 وأكبر عمل غرفة خدمة بمساحة لا تقل عن 9.0م2 وتحسب من ضمن النسبة.
• الحد الأدنى لصافي عرض الحجرة 3.0م والمطبخ 2.50م والحمام 1.80م ودورة المياه 1.25م.
• الحد الأدنى لصافي عرض الممرات داخل الوحدة السكنية 1.20م.
• الحد الأدنى لصافي عرض الممرات التخديمية للوحدات السكنية 2.0م.
• الحد الأدنى لسمك الحوائط الخارجية 0.15 سم والداخلية 0.10 سم.

البند الخامس : الأدراج

• يجب إقامة درج واحد في البناء الذي يحتوي على أكثر من طابق إذا كانت مساحة الطابق الواحد لا تزيد عن 600م2 أو كانت مساحة البناء كله لا تزيد عن 1800م2 ولا يزيد عدد طوابقه عن ستة طوابق. فإذا زادت مساحة الطابق الواحد عن 600م2 ولم تتجاوز 1200م2 أو زادت مساحة البناء كله عن 1800م2 ولم تتجاوز 3600م2 وجب إقامة درج إضافي آخر، ويجب إقامة درج إضافي لكل زيادة مماثلة، وفي حالة تعدد الأدراج يكون الحد الأقصى للمسافة التي يخدمها الدرج 30م.
• الحد الأدنى لصافي عرض الدرج الرئيسي وبسطته 1.5م ويجب أن يكون عرض البسطة مساوياً لعرض الدرج.
• يحدد عرض دعسات الدرج كالآتي: ضعف ارتفاع الدرجة + عرض الدرجة = من (60 إلى 65) سم بشرط أن يكون الحد الأقصى لارتفاع الدرجة الواحدة (17 سم).
• الحد الأدنى لصافي الفراغ بين دعسة الدرج وأرضية بسطة السقف 2.20م.
• لا يجوز إقامة الدرج في اتجاه واحد لأكثر من 14 درجة.
• يجب بناء الدرج من مواد غير قابلة للاحتراق كما يجب عزله بمواد مانعة للحريق والدخان.
• يجب أن تكون التهوية والإنارة الطبيعية في الدرج بصورة كافية وذلك عن طريق نوافذ تفتح على الهواء الخارجي مباشرة.

البند السادس : أدراج الأمان

• يجب ألا يقل عرض درج الأمان عن 1.20م ولا يزيد ارتفاع الدرجة الواحدة عن 20 سم، ولا يجوز أن يكون درج الأمان من النوع الحلزوني.
• يجوز اعتبار الأدراج الرئيسية أو الفرعية كأدراج أمان، ولا يجوز استبدال المصاعد الكهربائية بأدراج الأمان، بحيث لا تقل عرض الأدراج الرئيسية عن 1.50 وارتفاع الدرجة عن 17 سم.
• يجب بناء درج الأمان من مواد غير قابلة للاحتراق كما يجب عزله بأبواب وجدران مانعة للحريق والدخان، ويتعين أن يؤدي إلى الخارج مباشرة أو إلى فسحة خالية من العوائق تؤدي بدورها إلى الخارج.
• لا تحسب أدراج الأمان من نسب البناء.

البند السابع : البروزات

• يجوز في واجهات الأبنية الرئيسية البروز لغاية تجميلية ولا تدخل ضمن نسب البناء بشرط أن لا يتجاوز هذا البروز عن الأطوال الآتية:
  • 50 سم كحد أقصى للشفرات والنوافذ والبروزات التجميلية وسائر البروزات المماثلة والتي تعتبر جزءاً من البناء.
  • متر واحد لبروز السطح الأخير لتصوينة السطح (الدروة).
• يبدأ البروز على ارتفاع 2.20م من منسوب الأرض الطبيعية المطل عليها البروز شريطة أن لا يكون البروز بمنسوب سطح الطابق.
• يجب أن يكون منسوب أرضية أحواض الزهور أعلى من منسوب أرضية الشقة بمقدار 40 سم.
• كما يجوز للأبنية التي تقع داخل القسائم بارتدادات فيطبق عليها ما جاء في (1، 2) من الفقرة (أ) أعلاه على أن لا تؤخذ هذه البروزات بعين الاعتبار عند تحديد الارتدادات.

البند الثامن : المناور

يجب ألا تزيد مساحة المناور الخاصة بتهوية الموزعات والمناور داخل الوحدات السكنية عن 4.00م2 ولا يقل عرضه عن 1.50م، ويجوز عمل أكثر من منور شريطة أن لا تكون تلك المناور ملتصقة.

البند التاسع : العرائش والمظلات

يجوز إنشاء عرائش ومظلات للسيارات حول الأبنية في المساحات الخالية ضمن حدود القسيمة على ألا يزيد مجموع مساحتها عن 20% من مساحة الأرض، ويجب أن تكون المظلات من مواد خفيفة وارتفاعها لا يزيد عن 2.5م شريطة أن تكون المظلات والعرائش مفتوحة الجوانب.

البند العاشر : الملحقات الإضافية للأبنية السكنية

• يمكن إضافة محول كهرباء ضمن حدود القسيمة حسب إشتراطات وزارة الكهرباء والماء، وجميع هذه الملحقات مع سائر مباني الخدمات الأخرى (ملاعب إسكواش، حمام سباحة، غرف خلع ملابس) بحيث لا تزيد مساحة الحمامات وخلع الملابس عن 20% من مساحة حمام السباحة التي قد تتطلبها استعمالات المباني، لا تحسب من ضمن النسبة الإجمالية للبناء شريطة عدم استعمالها تجارياً أو في غير الغرض المخصصة لأجله.
• يسمح ببناء محل واحد لجميع القسائم الاستثمارية على جميع الشوارع الداخلية بجميع المناطق، ولا يسمح بفتحة على الطرق السريعة والخارجية المحيطة بالمناطق ما لم يكن هناك شارع خدمة، وذلك طبقاً للشروط والمواصفات التالية:
  • تصدر رخصة تجارية واحدة فقط بالمحل.
  • تكون مساحة المحل مع خدماته 40م2 للقسائم التي مساحتها 1000م2 أو أقل، كما يسمح بعمل سندرة داخل المحل بنسبة لا تزيد عن 30% من مساحة المحل وبارتفاع لا يزيد عن 1.80م وتستغل للتخزين فقط ويكون مدخلها من داخل المحل.
  • تضاف إليها نسبة 4% من المساحة الزائدة عن 1000م2 وذلك بالنسبة للقسائم التي تزيد مساحتها عن 1000م2: [ مساحة المحل التجاري = 40 + 4% × (مساحة القسيمة – 1000) ].
  • في حالة عدم تنفيذ المحل أو عدم المطالبة به يحق للمالك زيادة مساحة البناء السكني المسموح بها بمقدار ثلاثة أضعاف مساحة المحل المسموح بها.
  • يسمح ببناء المحل من طابق أرضي فقط بارتفاع لا يزيد عن (4.50م)، ولا يسمح بعمل سرداب أو ميزانين له شريطة أن لا يزيد ارتفاع أرضية المحل عن 20 سم من متوسط منسوب حجر الرصيف عن الشارع المطل عليه المحل.
  • يكون طول واجهة المحل 20% من طول واجهة القسيمة ولا تقل عن 4.0م وبحد أقصى 12م، وتترك حرية وضع مكان المحل على أي جهة من واجهات القسيمة وحسب التصميم وظروف القسيمة مع مراعاة مداخل ومخارج مواقف السيارات وزاوية الرؤيا بحيث يتم الالتزام بشرطي الواجهة والمساحة المستحقة للدكان.
  • لا يسمح باستغلال الساحات الداخلية للعمارة ولا يجوز الجمع بين استغلال المحل للأغراض التجارية والسكن به.
  • يسمح باستعمال المحلات طبقاً للوائح وأنظمة البلدية بحيث لا تسبب إقلاق راحة السكان ولا تكون سبباً للتلوث.

البند الحادي عشر : السرداب

يجب إقامة سرداب في المباني الرئيسية وفق الشروط التالية:

• يخصص السرداب كمواقف للسيارات ويجوز استعماله لأغراض ترفيهية لسكان العمارة كحمام سباحة، ولا يجوز استعماله للأغراض التجارية والتخزين.
• يسمح ببناء سرداب على كامل مساحة القسيمة مع مراعاة التدعيم جهة الجيران وشوارع الخدمة، كما يجوز إقامة أكثر من سرداب لمواقف السيارات.
• توضع محولات الكهرباء في السرداب أو في المواقع التي تحددها الوزارة المختصة بشئون الكهرباء والماء وتوافق عليها الإدارة المختصة بالبلدية.
• يجب عزل السرداب بالطرق الفنية المناسبة لمنع تسرب المياه الخارجية إليه مهما كان مصدرها، ويتم ذلك بموجب مذكرة مرفق بها مخطط يقدمها المكتب الهندسي المصمم مع باقي المخططات المعمارية والإنشائية المقدمة للترخيص بالنسبة للأبنية الجديدة، أو مع طلب رخصة الترميم الخاصة بعملية العزل بالنسبة لسراديب الأبنية القائمة، وفي كلتا الحالتين يجب التقيد بالمواصفات المعتمدة لذلك مع تدعيم جوانب الحفر.
• يجب أن لا يقل عدد الأدراج للسرداب عن درجين إذا كانت مساحته تتراوح بين 150م2 و600م2، ويقام درج إضافي لكل 600م2 أخرى، ويجب أن يكون درج السرداب منفصلاً عن الأدراج الأخرى ما عدا الأدراج الرئيسية يسمح بأن تكون نافذة للسرداب.
• الحد الأقصى لارتفاع السرداب هو 1.50م من متوسط منسوب حجر الرصيف لأكثر شوارع الخدمة المحيطة بالموقع ارتفاعاً بشرط توفير مواقف للسيارات سواء بداخله أو في الساحات الخالية داخل حدود القسيمة.
• الحد الأدنى لصافي ارتفاع السرداب 2.75م والحد الأقصى 4.50م.
• لا يسمح بربط السرداب مع المحل بدرج أو بأي وسيلة أخرى.

البند الثاني عشر : مواقف السيارات

• يجب توفير موقف سيارة لكل وحدة سكنية وإضافة موقف سيارة لكل زيادة 60م2 على مساحة الوحدة السكنية.
• يجب توضيح أماكن مواقف السيارات على المخططات المقدمة للترخيص سواء بالسرداب أو بالطابق المعلق أو جزء منه أو بالأدوار المتكررة أو في الساحات الخالية داخل حدود القسيمة، مع مراعاة مداخل ومخارج المبنى وتأمين مدخل ومخرج للسيارات بالسور الخارجي للقسيمة وإحضار موافقة الإدارة المختصة بالبلدية على المواقف.
• يجوز تخصيص طابق أو أكثر من المبنى لمواقف السيارات على أن لا يحسب ضمن النسبة الإجمالية ولكن يؤخذ بعين الاعتبار عند تحديد عدد الطوابق حسب الكروكيات المرفقة (مقترح تنظيم مواقف سيارات بالاستثماري)، وذلك وفق الآتي: أن لا تقل مساحة القسيمة عن (1500م2) يجب تصميم مواقف سيارات بالطوابق المتكررة حسب النظام العالمي وكما هو موضح بالجدول الملحق بالقرار (أعمدة a, b, c, d, e, f مقابل زاوية الميل بالدرجات 0/30/45/60/75/90).

جدول تصميم مواقف السيارات بالطوابق المتكررة (قيم منقولة من كروكي القرار — a b c d e f):
زاوية 0   : a=2.8  b=2.8  c=3.5  d=7.1  e=9.1
زاوية 30  : a=2.8  b=5.2  c=3.5  d=5.6  e=13.9
زاوية 45  : a=2.8  b=6.0  c=3.7  d=4.0  e=15.7
زاوية 60  : a=2.8  b=6.25 c=5.0  d=3.2  e=17.5
زاوية 75  : a=2.8  b=6.0  c=6.0  d=2.9  e=18.0
زاوية 90  : a=2.8  b=5.6  c=7.0  d=2.8  e=18.2
زاوية 90  : a=2.8  b=5.6  c=8.0  d=2.8  e=19.2

• يجب أن لا يزيد الطابق المخصص للمواقف عن 3.00م.
• في حال عمل سرداب أو أكثر لمواقف السيارات لا يزيد الارتفاع عن 3.00م.
• ارتفاع الطابق المخصص للمواقف هو المسافة بين مستوى بلاطة الطابق إلى مستوى بلاطة الطابق الذي يليه.
• يمكن عمل منحدر واحد للدخول والخروج شريطة عمل نظام إلكتروني لتصميم سير الدخول والخروج. يجوز الالتصاق بأي من الجهات وذلك لمواقف السيارات فقط.
• يجوز عمل مصاعد خاصة لمواقف السيارات بدلاً من المنحدر شريطة تقديم كاتلوجات خاصة بالمصعد.
• يجب أن لا تقل الأبعاد المحددة للموقف الواحد عن (2.50م × 5.50م).
• يسمح بعمل موقفين لسيارتين متتاليتين بحد أقصى جهة الشارع داخل القسيمة.
• يسمح بأن تكون مواقف السيارات بارزة خارج حدود القسيمة وبحد أقصى (3م).
• يجب مراعاة المسافات بين مواقف السيارات والأعمدة.
• عدم وجود أسوار جهة الشوارع والساحات وممرات المشاة لدخول وخروج السيارات.
• في حالة وجود ممر مشاة بعرض أقل من أو يساوي (10م) يجب أن تكون مواقف السيارات في وضع متوازٍ مع حدود القسيمة وتكون جميع السيارات داخل حدود القسيمة ومتتالية بأي عدد كانت.
• في حالة وجود ممر مشاة بعرض أكبر من (10م) يسمح أن تكون مواقف السيارات في وضع عمودي على حدود القسيمة ويسمح بأن تكون المواقف بارزة خارج حدود القسيمة وبحد أقصى (3.00م).

البند الثالث عشر : المصاعد

• يجب تزويد كل مبنى يزيد ارتفاعه عن أربعة طوابق بما فيه الأرضي ولا يتعدى عشر طوابق أو يزيد ارتفاعه الكلي عن 16م ولا يتعدى 40م بمصعد كهربائي واحد، وفي حالة زيادة الطوابق عن عشرة وجب إضافة مصعد آخر على الأقل بحيث لا تقل سعته عن ستة أشخاص.
• يجب أن يتناسب عدد المصاعد مع عدد الشاغلين للمبنى بحيث لا يقل عن الآتي: عدد المصاعد المطلوبة = المساحة الكلية ÷ 3600، وفي حالة تجاوز ناتج العملية الحسابية عن (0.5) يضاف مصعد زيادة لناتج العملية الحسابية.
• تطبق على المصاعد الاشتراطات والمواصفات المعمول بها لدى كل من وزارة الكهرباء والماء والإدارة العامة للإطفاء.

البند الرابع عشر : الاستعمالات الخاصة بالمعوقين

يراعى عند التصميم المواصفات المنصوص عليها بالجدول رقم (15) الاشتراطات والمواصفات الخاصة باستعمالات المعاقين.

البند الخامس عشر : خزانات المياه، وحدات التكييف، الهوائيات

• خزانات المياه: يجب وضع خزانات المياه في مكان مناسب من العقار توافق عليه البلدية وحسب الشروط التي تضعها لذلك على أن يراعى المظهر الجمالي العام للمبنى.
• وحدات التكييف: يجب وضع معدات التكييف في مكان مناسب من العقار توافق عليه البلدية، ويجوز عمل بلاطة بمستوى البسطة الوسطى للدرج لوضع ماكينات التكييف الخاصة بكل شقة على أن يراعى المظهر الجمالي العام للمبنى.
• يجوز تغطية وحدات التكييف وخزانات المياه وذلك بشكل جمالي متناسق ومن المواد الخفيفة (شخال / مشربية).
• الهوائيات: يجب تركيب هوائي مركزي واحد فقط لكل مبنى على السطح شريطة أن يراعى في موقعه ومظهره الشكل الجمالي العام للمبنى.

البند السادس عشر : شروط إقامة أبنية السكن الخاص في مناطق السكن الاستثماري

• التقيد بالاشتراطات الخاصة بالسكن الخاص المبينة في الجدول رقم (1) من حيث نسب البناء والارتفاعات والارتدادات وعدد الطوابق والملحقات، ولا يسمح بالاستغلال التجاري.
• ضرورة النص في الوثيقة الشرعية الخاصة بالعقار على أن المنطقة سكن استثماري ولا يحق للمالك المطالبة بأي تعويض أو تثمين من جراء ذلك.
• تقديم التعهدات التالية قبل الترخيص على أن ينص عليها في الرخصة عند صدورها:
  • تعهد بعدم المطالبة بتثمين العقار بسبب ارتفاع المباني المحيطة به أو المطلة عليه.
  • تعهد بضرورة هدم البناء القائم في حالة طلب المالك إنشاء بناء استثماري على العقار مستقبلاً.
• لا يتم فرز العقار إلا بعد الاستيفاء من جميع الشروط المذكورة بالجدول رقم (2).

البند السابع عشر : نظام البناء الخاص بمنطقة المقوع الشرقي

• أولاً: الفرز والدمج: يسمح بعمل فرز أو دمج القسائم الحالية بشرط ألا تقل مساحة كل قسيمة ناتجة عن الفرز عن 500م2 ولا تقل الواجهة عن 20م.
• ثانياً: نسبة البناء: يكون مجموع مساحة البناء بنسبة (400%) من مساحة القسيمة للقسائم التي مساحتها 500م2 وأكثر، ويكون مجموع مساحة البناء بنسبة (240%) من مساحة الأرض للقسائم التي مساحتها أقل من 500م2 شريطة أن يكون الطابق الأرضي معلقاً ولا يدخل ضمن النسبة، وعلى أن يكون تصميم الشقق بالمواصفات التالية:
  • شقة أربع غرف نوم لا تقل مساحتها عن 170م2.
  • شقة ثلاث غرف نوم لا تقل مساحتها عن 140م2.
  • شقة غرفتين نوم لا تقل مساحتها الكلية عن 110م2.
  • شقة غرفة نوم واحدة لا تقل مساحتها الكلية عن 80م2.
  • تكون نسبة البناء بالطابق المتكرر وفقاً لمساحات القسائم التالية:
    • القسائم بمساحة أصغر من وحتى 600م2 لا تزيد عن 70% من مساحة القسيمة.
    • القسائم أكبر من 600م2 لا تزيد عن 50% من مساحة القسيمة.
  • يسمح بتسكير الطابق الأرضي المعلق بزجاج نافذ للرؤيا كقاعة مفتوحة لخدمة السكان شريطة ألا تتعارض مع مواقف السيارات ولا يحسب من ضمن النسبة الإجمالية.
  • لا يسمح بعمل الشقة على نظام الاستديو.
• ثالثاً: الارتفاعات:
  • الحد الأقصى لارتفاع البناء 120م بعدد (30) طابق بدءاً من الطابق الأول للقسائم التي مساحتها 1000م2 وأقل.
  • الحد الأقصى لارتفاع البناء 160م بعدد (40) طابق بدءاً من الطابق الأول للقسائم التي تزيد مساحتها عن 1000م2، شريطة إحضار موافقة إدارة الطيران المدني إذا تجاوز المبنى 30 طابق أو الارتفاع 120م.
• رابعاً: الارتدادات:
  • القسائم التي مساحتها 600م2 وأقل:
    • لا يقل الارتداد عن 1.50م جهة الجيران.
    • لا يقل الارتداد عن 2.0م جهة الشارع الرئيسي وممر المشاة والساحة.
  • القسائم التي مساحتها أكثر من 600م2:
    • لا يقل الارتداد عن 5.0م جهة الشارع الرئيسي.
    • لا يقل الارتداد عن 3.0م من جميع الجهات الأخرى.
  • فيما لم يرد ذكره في البنود السابقة فيتم تطبيق نظام البناء المعمول به للسكن الاستثماري.

البند الثامن عشر : الاشتراطات المطلوبة للاستغلالات التجارية المسموح بها بأبنية السكن الاستثماري خارج مدينة الكويت وداخلها

أولاً: الشروط الواجب توافرها عند تصميم الأبنية للاستعمالات الآتية

في حالة الحصول على نسب بناء إضافية تشجيعية أعلى من النسب المقررة للمنطقة فإنه لا يسمح بتغيير استعمال العقار إلى نشاط آخر إلا بعد إزالة الزيادات المضافة.

عيادات ومختبرات طبية أو مراكز طبية أو مستوصف:

• الحصول على موافقة وزارة الصحة.
• الحصول على موافقة الهيئة العامة للبيئة.
• يسمح بالبناء بنسبة 265% في حالة تصميم العيادات بمساحة لا تقل عن 120م2، وبنسبة 275% في حالة تصميم العيادات بمساحة لا تقل عن 150م2.
• تضاف نسبة 30% من مساحة الأرض إلى نسبة البناء المسموح بها في المنطقة في حالة بناء سرداب أو أكثر على كامل مساحة القسيمة على أن لا تقل مساحة القسيمة عن 1500.00م2 شريطة استغلاله كمواقف للسيارات.
• يسمح باستعمال السرداب كمختبرات طبية أو أشعة شريطة إحضار موافقة وزارة الصحة، وفي حالة عمل أكثر من سرداب يستعمل أحد السراديب كمواقف السيارات.
• توفير عدد (2) موقف سيارة لكل عيادة داخل حدود القسيمة أو بالمناطق المحيطة مع إحضار موافقة التنظيم (قسم الطرق) بالنسبة للموقع ومواقف السيارات التي تستغل لخدمة القسيمة.
• يمكن عمل المحل حسب المساحة المسموح بها لكل قسيمة ضمن العقار شريطة أن يستعمل كصيدلية فقط، أو توضع بالطابق الأرضي وبنفس مساحة المحل المسموح بها حسب رغبة المالك.
• يسمح بتسكير المعلق لعمل استقبال للعيادات شريطة أن يكون من زجاج نافذ للرؤية ولا يحسب من ضمن النسبة.
• إحضار موافقة الإطفاء العام.
• يسمح بنشاط كافتيريا ضمن النسبة الإجمالية للبناء يكون موقعها بالطابق الأرضي فقط ضمن الجزء المعلق وواجهتها وخدمتها من الداخل، وأن لا تزيد مساحته عن (16م2).

معاهد أهلية:

• الحصول على موافقة وزارة التربية.
• يسمح بالبناء حسب النسب المسموح بها بالمنطقة وبحد أقصى 50% لكل طابق من مساحة الأرض.
• يجب إقامة السرداب كمواقف سيارات ويسمح بإقامة أكثر من سرداب شريطة أن يستغل أحد السراديب مخزن للمعهد وباقي السراديب تستغل مواقف سيارات.
• يجب توفير موقف سيارة واحد لكل 25م2 من المساحة المستغلة كمعهد أهلي داخل حدود القسيمة أو الساحات ومواقف السيارات المحيطة بالقسيمة بحيث لا تؤثر على حركة السير بالمنطقة ولا تؤثر على الجيران.
• إحضار موافقة الجهة المختصة وقسم الطرق بالنسبة للموقع ومواقف السيارات التي تستغل لخدمة القسيمة.
• يمنح الترخيص لاستغلال المبنى بصفة مؤقتة لمدة سنتين ويجدد بناءً على طلب صاحب العلاقة بعد موافقة وزارة التربية للمباني القائمة.
• في حالة إذا كان البناء قائماً يحال الطلب إلى (الجهة المختصة بالبلدية) للكشف على المبنى لبيان مدى صلاحيته للاستغلال المطلوب من الناحية الإنشائية.
• إحضار موافقة الإطفاء العام.

دور حضانة للأطفال:

• الحصول على موافقة وزارة الشئون الاجتماعية والعمل.
• يسمح بالبناء بحد أقصى طابقين أرضي + أول بنسبة 50% من مساحة القسيمة كحد أقصى لكل طابق إضافة إلى سرداب لا يدخل ضمن النسبة.
• يسمح بعمل ملحقات بمساحة لا تزيد عن 3% من مساحة الأرض بحد أقصى 200م2 في الساحة الأرضية ولا تحسب ضمن النسبة.
• يسمح بعمل مظلات ومعرشات بالساحة الأرضية بحد أقصى 20% من مساحة الأرض ومن مواد خفيفة وبارتفاع لا يزيد عن 3.00م.
• أن يكون موقع القسيمة على شوارع تخديمية فقط.
• توفير مواقف للسيارات بعدد يتناسب وسيارات المشرفين على الدار ولأولياء الأمور.
• إحضار موافقة التنظيم وقسم الطرق بالنسبة للموقع ومواقف السيارات التي تستغل لخدمة القسيمة.
• إحضار موافقة الإطفاء العام.

مطاعم:

• لا تقل مساحة القسيمة عن 1000م2.
• يسمح بالبناء بحد أقصى طابقين أرضي وأول وبنسبة 60% من مساحة القسيمة كحد أقصى لكل طابق وبارتفاع لا يزيد عن 5.00م لكل طابق، وتستغل الطوابق كمطعم واحد فقط بدون أي استغلالات تجارية أو سكنية.
• يسمح ببناء أكثر من سرداب شريطة استغلال السرداب الأول للتخزين وللخدمات فقط وباقي السراديب مواقف للسيارات.
• توفير موقف سيارة واحد لكل 15م2 من المساحة المستغلة لرواد المطاعم داخل حدود القسيمة بحيث لا تؤثر على حركة السير بالمنطقة ولا تؤثر على الجيران.
• أخذ موافقة الجيران على استغلال العقار كمطعم.
• الترخيص بصفة مؤقتة ويلغى الترخيص في حالة الشكوى من وجود أي مسببات إزعاج للجيران، ويؤخذ تعهد من المالك بذلك وبدون المطالبة بأي تعويض عند إلغاء الترخيص ويذكر بالرخصة.
• إحضار موافقة إدارة التنظيم على الموقع وعلى مواقف السيارات داخل وخارج حدود القسيمة.
• إحضار موافقة الإطفاء العام.
• لا يسمح بعمل دكان.

معاهد لياقة بدنية:

• لا تقل مساحة القسيمة عن 1500م2.
• تكون نسبة البناء الإجمالية 180% كحد أقصى وبواقع 60% من مساحة القسيمة كحد أقصى للطابق الواحد إضافة إلى سرداب بنسبة 100% من مساحة الأرض ولا يحسب السرداب من نسبة البناء الإجمالية. وفي حالة عمل أكثر من سرداب يستغل السرداب الأول كمعهد لياقة بدنية وتستغل السراديب الأخرى كمواقف سيارات.
• لا يزيد البناء على ثلاث طوابق بما فيها الطابق الأرضي.
• لا يزيد الارتفاع الإجمالي للبناء عن 15م من متوسط منسوب حجر الرصيف لأكثر الشوارع ارتفاعاً ولا يدخل ضمنها بيت الدرج بالسطح على أن لا يزيد عن 3م.
• لا يزيد ارتفاع سقف السرداب عن 1.5م من منسوب حجر الرصيف.
• توفير مواقف سيارات داخل حدود القسيمة بواقع موقف لكل 50م2.
• إحضار موافقة التنظيم على الموقع وعلى مواقف السيارات داخل وخارج العقار.
• إحضار موافقة الإطفاء العام.
• يصدر ترخيص تجاري واحد للمبنى بالكامل.

شقق فندقية:

• يسمح بالبناء بنسبة 250% من مساحة القسيمة خارج المدينة وبنسبة 400% من مساحة القسيمة داخل المدينة وبحد أقصى 50% لكل طابق بدءاً من الطابق الأرضي، على أن يتم توفير صالة وكونتر لاستقبال الزبائن بالأرضي بمساحة لا تزيد عن 25م2 ولا يقل عرضه عن 3م ولا يدخل من ضمن النسبة.
• يجب عمل سرداب كمواقف سيارات ويسمح بعمل أكثر من سرداب على كامل مساحة القسيمة كمواقف للسيارات ولا يدخل ضمن النسبة، ويمكن استغلال أحد السراديب مخزن لخدمة القسيمة.
• الحد الأدنى لمساحة الوحدة الفندقية 60م2.
• يجب توفير مواقف للسيارات بواقع 1 موقف لكل وحدة فندقية داخل حدود العقار وفقاً للبند (الثاني عشر) المادة الأولى.
• إحضار موافقة التنظيم على الموقع، ويعطى المبنى المستغل شقق فندقية عداد كهربائي واحد.
• إحضار موافقة الإطفاء العام.

مواقف سيارات سطحية: يسمح بعمل مواقف سطحية ضمن حدود العقار وفق الشروط الآتية:

• يسمح بعمل ملحق بمساحة لا تزيد عن 12م2 من طابق أرضي فقط بارتفاع لا يزيد عن 4م وشاملة لكشك التحصيل والرسوم.
• يكون الترخيص بصفة مؤقتة يحدد سنوياً.
• الحصول على موافقة إدارة التنظيم بقسم الطرق بالنسبة للموقع ومواقف السيارات وشريطة الالتزام بالمخططات المعتمدة من التنظيم.
• يسمح بتغطية مواقف السيارات بمظلات من المواد الخفيفة وأن تكون مفتوحة الجوانب وبارتفاع لا يزيد عن 2.5م.
• شريطة الالتزام بتبليط الرصيف عند المداخل والمخارج.
• يجب أخذ موافقة الإطفاء.
• لا يسمح بعمل أسوار ولكن يسمح بعمل حواجز حول حدود القسيمة بارتفاع لا يزيد عن 80 سم.

ثانياً: الاستعمالات التجارية المسموح بها في مباني السكن الاستثماري

• يسمح باستغلال الطابق الأول أو الثاني للأغراض الآتية:
  • عيادات ومختبرات طبية شريطة إحضار موافقة الهيئة العامة لحماية البيئة.
  • خياط سيدات لا يقل مساحته عن 60م2.
  • صالون سيدات لا يقل مساحته عن 60م2.
  • معاهد أهلية على كامل مساحة الدور بحيث لا يقل مساحة المعهد عن 240م2 شريطة التقيد بالشروط الواردة بالمعاهد الأهلية للحصول على الترخيص.
  • مكاتب هندسية – مكاتب محاماة – استشارات طبية أو نفسية، شريطة أن لا تقل المساحة المستغلة عن 60م2.
• يسمح باستغلال الطابق الأول أو الثاني أو استغلالهم جميعاً في آن واحد كمعهد لياقة بدنية على أن يكون الحد الأدنى لمجموع مسطحات البناء المطلوب استغلالها كمعهد بمساحة 180م2، ويجوز الجمع بين معهد اللياقة البدنية وصالون للسيدات أو الرجال شريطة أن لا تقل المساحة في هذه الحالة عن 240م2.
• يسمح باستغلال كامل البناء القائم للأغراض الآتية:
  • معهد لياقة بدنية شريطة أن لا يقل مساحة المعهد عن 240م2، والتقيد بالشروط الخاصة بمعاهد اللياقة البدنية المبينة بالبند (الثامن عشر).
  • معهد أهلي شريطة أن لا يقل مساحة المعهد عن 240م2، والتقيد بالشروط الخاصة بالمعاهد الأهلية المبينة بالبند (الثامن عشر).
  • عيادات طبية شريطة التقيد بالشروط الخاصة بالعيادات الطبية المبينة بالبند رقم (الثامن عشر).
  • شقق فندقية شريطة التقيد بالشروط الخاصة بالشقق الفندقية المبينة بالبند (الثامن عشر).
  • مطعم شريطة التقيد بالشروط الخاصة بالمطاعم المبينة بالبند (الثامن عشر).
  • فنادق شريطة التقيد بالشروط الخاصة بجدول الفنادق حسب نظام البناء.
  • مدارس خاصة شريطة التقيد بالشروط الخاصة بجدول المدارس حسب نظام البناء.
  • مستشفيات خاصة شريطة التقيد بالشروط الخاصة بجدول المستشفيات حسب نظام البناء.

---

خلاصة: استغلال السرداب في البنايات الاستثمارية (مرجع سريع)

• البناية الاستثمارية القياسية (سكنية): السرداب مخصص لمواقف السيارات + أغراض ترفيهية للسكان (حمام سباحة)، ويُمنع استعماله للأغراض التجارية أو التخزين. ولا يُربط السرداب بالمحل بدرج أو بأي وسيلة (البند الحادي عشر).
• المحل التجاري المسموح به في البناية الاستثمارية: طابق أرضي فقط — لا يُسمح له بسرداب أو ميزانين (البند العاشر).
• الاستثناءات بحسب النشاط المرخّص (البند الثامن عشر):
  • مطاعم: السرداب الأول للتخزين والخدمات فقط — باقي السراديب مواقف.
  • معاهد لياقة بدنية: السرداب الأول يُستغل كمعهد لياقة — باقي السراديب مواقف.
  • عيادات/مختبرات طبية: يُسمح باستعمال السرداب كمختبرات طبية أو أشعة (بموافقة وزارة الصحة) — وما زاد مواقف.
  • معاهد أهلية: أحد السراديب مخزن للمعهد — الباقي مواقف.
  • شقق فندقية: السرداب مواقف، ويجوز استغلال أحد السراديب مخزن لخدمة القسيمة.